中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率

观点网(wǎng) 作为首个以纯办公性质(zhì)为底层资产发行(xíng)的(de)产业园类REITs项目，博时(shí)蛇口产园REIT一直受到市场关注。

近期(qī)，博时蛇口产园REIT发布2024年中期报(bào)告：期内该基金收入(rù)为1.03亿，净利润为3434.22万(wàn)元，期(qī)末基(jī)金总资产为37.9亿，净资产为32.4亿。

收益(yì)分配方面，本(běn)期可(kě)供分配金额为6176.18万(wàn)元，实际分配金额为4774.97万元，上半(bàn)年
可供分配金额完(wán)成率低于(yú)按天数平均的预期。

博(bó)时蛇(shé)口(kǒu)产园REIT解释，主要(yào)系两方面的原因：一(yī)是基金项目(mù)回(huí)款在年度内 呈现前低后高的(de)季节性特征，一季度回(huí)款(kuǎn)率偏低(dī)，但
预计全(quán)年(nián)能达成99%的回款率目标；二是存(cún)续租约如(rú)有约定免租期在租约期内进行分
摊设置的，一(yī)般设置在各年一季度，一季度的平均有效(xiào)租金单价
偏低，二季度平均有(yǒu)效租金已恢复至正常水平。

租金与出租率

产(chǎn)城园区评论获悉，博时蛇口 产园REIT的基础设(shè)施资产分别位于深圳南山(shān)区、光明(míng)区，均属于产园类资产。期内，基础设施项目可出(chū)租(zū)面积(jī)为(wèi)20.48万
平方米，上半年平均实际出租面积19.14万平方(fāng)米，平均出租率93%。

截(jié)至(zhì)2024年6月(yuè)30日，基础设施项目总体期末(mò)时点出租面积18.98万平方米(mǐ)，期末时点出租率为93%，较上年度末下(xià)降2个百分点(diǎn)。

整体来看，博时蛇口产园REIT以降(jiàng)低(dī)租金换取一定出租率。

博时蛇口产园REIT于报告中表示，期内项目公司实现营业(yè)收(shōu)入1.01亿(yì)元，完成招(zhāo)募预测的94%，首发项目受宏观经济及周边(biān)市场竞(jìng)争等因素影响，出租率的超预期达成未能全部弥补其租(zū)金单价的下降。

期内，万海大厦、万融大厦项目出租率稳中有升，新
签单(dān)价基(jī)本保持稳定，部分续签单价略有下降；扩募的光明加速器二期项目出租率出 现一定程度下降(jiàng)，呈现(xiàn)出市场活跃度下降、新租(zū)客户(hù)租赁单价下降或免租期延 长、续租(zū)客户申请(qǐng)单价下调等情况，在一定程度上(shàng)影响了基础设施项目(mù)的经营。

具体到各个项目，万海大厦上(shàng)半年平均可出租(zū)面积5.26万(wàn)平方米，平均实际出(chū)租面积4.81万平方米，平均出租率(lǜ)91%。平均含税有(yǒu)效月租金(jīn)120.42元平方米，较2023年下半年有所下降，公告中指主要受一季度存续合同免租(zū)期(qī)分摊设置影响。该项目(mù)期末时点出租面积4.97万平(píng)方米，期末时点出租率94%，较(jiào)上年度末提升2个百分点(diǎn)。

万融大厦(shà)上(shàng)半年平均可出租面积4.14万(wàn)平方米，平均实(shí)际出租(zū)面积3.88万平方米，平均(jūn)出租率94%。平均含税有效月租金110.93元(yuán)平方米，较(jiào)2023年下半年有所(suǒ)下降(jiàng)，同(tóng)样是由于(yú)受一季度存(cún)续合(hé)同免租期分摊设置影(yǐng)响。项目期末时点出租面积3.9万平方米，期末(mò)时点出租率(lǜ)94%，较上年(nián)度末提升2个百分点。

据悉，在激烈竞争(zhēng)环境下，不少项目(mù)会(huì)倒(dào)向出租率为先，采取(qǔ)一些降租(zū)手(shǒu)段，比如免租期、合同外免租期，甚至是送面积等等(děng)。

万(wàn)海大(dà)厦和万融(róng)大厦是博(bó)时(shí)蛇(shé)口产园REIT的首发(fā)资产，据了解，这两个项目租金单中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率价最高(gāo)的年份是2019年(nián)，彼时万海大(dà)厦平均月租金为154.1元，万融大(dà)厦(shà)平均月租金为131.09元。随(suí)后，租金单价总体呈现下滑趋势(shì)。

光明加速器二期项目则是博时蛇口产园REIT于2023年扩募的资(zī)产(chǎn)，平均可出租面(miàn)积11.07万平方米(mǐ)，平均实际出租面积10.45万平方(fāng)米，平均出租(zū)率94%。平均含税有(yǒu)效月租金56.54元平方(fāng)米(mǐ)，租金单价基本保持稳定。

中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率>截至报告期末(mò)，基础设 施项目期末时(shí)点出租面积10.1万平方米，期末时点出租率91%，较年度末下降6个(gè)百(bǎi)分点。项目 周边市场竞争较为激烈，出租率(lǜ)出现了(le)一定(dìng)波动，基金将(jiāng)联合(hé)运营管理方加大招租力度(dù)，提升现有客户的(de)续(xù)租率，加速去化空置(zhì)面积。

市(shì)场(chǎng)仍面临挑战

在租户方(fāng)面(miàn)，截至2024年6月30日，万(wàn)融大厦租户行业中，新一代(dài)信息 技术、文(wén)化创意、物联网和电子商务租赁面(miàn)积合计占比57.50%。万海大厦新一代
信息技术、文化创意、物联(lián)网和电(diàn)子商务租赁面积合(hé)计占(zhàn)比61.50%。光明科技园(yuán)二(èr)期项目 租户行业中，高端制造业(yè)、生物产业、新一代信(xìn)息技术产业和创新创业服务(wù)租赁(lìn)面积合计占比71.27%。

数据显示(shì)，期内项(xiàng)目公司收(shōu)入同比增加53%，主要是2023年6月6日新增扩(kuò)募项目光明加速器二期项目，上年同期(qī)扩募项目不是完整的运营期间中报观察 | 博时蛇口产园REIT：最重要的是出租率，该(gāi)项目收入同比增加3,267.99万元，剔除扩募项目影响
后(hòu)收入(rù)同比增(zēng)长4个百分点。

基础(chǔ)设施项目(mù)公司经营性现金流流入合计1.13亿
元，主要(yào)包括租金收入、物业(yè)管理费收入、水(shuǐ)电费收入(rù)、押金收(shōu)入(rù)；经营性现金流(liú)出合计2211.16万元，主要是报告期内应缴纳(nà)增值税等税(shuì)费、物管费、水电费、维修费、佣金(jīn)、退回押金等(děng)支出。

中报指出了目前市场面临的挑战：上半年，深圳甲级(jí)写字楼出租市场(chǎng)活跃度有所回暖，但市场(chǎng)租金走势仍延(yán)续2023年的下行趋势。

基(jī)金指 出，在(zài)市场租金整体下(xià)行的环境 下(xià)，租赁方企业搬迁需求同比提升(shēng)明显，较多本地企(qǐ)业从老旧写字楼搬迁至甲级写(xiě)字楼，外资企业搬迁或扩张情绪仍维持谨慎(shèn)；出租方业主租赁条款进一(yī)步灵活，多根据租户(hù)情况采(cǎi)取包括但不限于装修补贴、延长免租(zū)期、租期内不递(dì)增、提供配套设施使用优惠等措施。

博时蛇口产园REIT援引了戴(dài)德梁行公布的市场数据：2024年二季(jì)度，深圳甲级写字楼平均租金(jīn)为176.6元平方米 ，环比下降2.9%，同比下降8.94%；空(kōng)置率为(wèi)27.2%，比上升2.7个百(bǎi)分点(diǎn)。

受甲级写字楼及整体市场租金下行压力(lì)影响，深(shēn)圳 优质产业(yè)园租金顶部空(kōng)间(jiān)承压，整体

租金水平持续下行、整体出(chū)租率有所滑落
，但出租表现仍
好于甲级写字楼(lóu)市场。

以深圳标杆(gān)优(yōu)质产(chǎn)业园南山(shān)高新园区为例，2024年中平均租金130.2元平方米(mǐ)月，同比下跌11.56%；年(nián)中时点空置率率为18.4%，同比上升1.6个百分点。

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