“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？

4月香江，阴雨连(lián)绵，但难挡大家的看房(fáng)热情。

4月20日，香港将军澳一个新开售楼盘迎来第二期抽签日，由于楼盘地(dì)铁上盖，周(zhōu)边地(dì)区(qū)教育资源(yuán)丰富，因此受到(dào)了许多购房(fáng)者的青睐。售楼处大厅摆(bǎi)放着20多张小圆桌，周围挤满了中签的买家与销售顾问，热切地商讨着支(zhī)付事宜。房产中介则在电梯和大厅之间不停穿梭，送走上一位(wèi)购房者后，又(yòu)在电梯口等待下一位客户。

（售楼部挤满了中签的买家与销(xiāo)售顾问摄/贾明睿）

在香港楼(lóu)市全面“撤(chè)辣”近两个月后，此番景象(xiàng)在香港多(duō)个楼(lóu)盘轮番上演。2月28日，香港(gǎng)楼市“平地一声(shēng)雷”。香港特(tè)别行政区财政司(sī)司长陈茂波宣布，即日起(qǐ)撤销所有住宅物业需求(qiú)管理(lǐ)措施，住宅(zhái)物(wù)业交易无须缴交额外印花税、买家印花税和新住宅印花税；物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施也会进(jìn)一步(bù)放宽。

这是香港为提振楼市注入(rù)的一剂“强心针”，目前来看(kàn)，效果显著。香港置业研究(jiū)部董事王品弟表示，土地注册处资料显示(shì)，本月至今(截至18日)整体物(wù)业(包括一手私宅及二手住宅、一手公营房屋、工商铺、纯车位及其他非(fēi)住宅)录得6396宗注册，较上月同期(qī)的1790宗大幅(fú)增加近2.6倍。由于注册(cè)量属滞后数字，4月注册个案(àn)一般(bān)主要反(fǎn)映3月(yuè)楼市于财政预(yù)算案公布全(quán)面(miàn)撤辣后的畅旺市况。

值(zhí)得关注的是，内地客成为了本轮购(gòu)房的一大主力，有香港房(fáng)产中介告诉21记者，“基本上我所(suǒ)有的客人都来(lái)自内地(dì)”，从需求(qiú)看，自住和投资都有。对于“刚需族”而(ér)言，子女教育(yù)以及(jí)低价入手(shǒu)成为了他们(men)买房的最大诱因。

当然，也有许多人仍在观望(wàng)。他们有(yǒu)的通(tōng)过“优才计划”来港半年，买房已经提(tí)上日(rì)程；有的即将拿到香港永居，但“撤辣(là)”似乎也反映出香港整体经(jīng)济的(de)动力不足，这让他们对于买房与否显得“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？更加(jiā)踌躇。

全面“撤辣”之后，这些组(zǔ)成了香港楼市的复杂图景：新盘争先(xiān)推出、中介迎来了难得的“忙时”、“西饼客”大笔扫货、“刚需族”有的犹豫有的落定…..曾经“哺(bǔ)育(yù)”了李嘉诚、郭得胜、李兆基(jī)、郑裕彤(tóng)四大家族的香(xiāng)港房(fáng)产(chǎn)经济，能否走进下一(yī)个春风里？

内地买(mǎi)家(jiā)众生相

2023年10月，黎小姐(jiě)通过优才计划成功(gōng)拿到了签证，从事 ESG工作的她目前频繁往返于深圳、香港两地。

在港(gǎng)半年，黎小姐(jiě)的置(zhì)业计(jì)划开始(shǐ)提上日程。黎小(xiǎo)姐(jiě)告诉(sù)21记者，“撤辣”对于她的置业计(jì)划有部分影响(xiǎng)，但并非(fēi)最重要(yào)因素，“初(chū)衷是打算在香港长期发展，也比较看(kàn)好香(xiāng)港(gǎng)住宅的保值”。

近段时间以(yǐ)来，黎小(xiǎo)姐先(xiān)后到启德、大角咀、南昌等地寻找合适的(de)房源。于她而言，街区氛围和配套，以及交通便利程度，尤其是往返内(nèi)地的便捷程度是最重要的选房因素，“这两个因素(sù)影响(xiǎng)长期的居住价值，会在此基础上考虑性(xìng)价(jià)比(bǐ)”。

事实上，对于外来(lái)人才(cái)，香港特区政府提(tí)前打开了“撤辣”通道。香港(gǎng)行(xíng)政(zhèng)长官在2023年施政报告中明确，为外(wài)来人才的置业印花税实施“先免后征”，即(jí)在购入物业时先暂免(miǎn)征收相关税项，若其后未能(néng)成为(wèi)香港永久性居民才缴付相关税(shuì)项。

过去几年(nián)，香港通过“优才计划”、“高才(cái)通计划(huà)”等人才引进(jìn)措施吸(xī)引了大量内地人才到(dào)港发展。香港特区政府劳工及福利局局长(zhǎng)孙玉菡透露，截至今年2月底，“高(gāo)才通计划”共(gòng)收到逾7.2万宗申请，其中(zhōng)近5.9万宗获批，已有约4.4万人通(tōng)过该计划来港。加(jiā)上经其他(tā)人才入(rù)境计划获批的申(shēn)请，由去年至(zhì)今(jīn)总计约10.8万(wàn)名人才已抵港。

黎小姐了解到，通过“优才计划”、“高才通计划”等移居香港的(de)内地朋友，目前仍以租房(fáng)为(wèi)主，较少考虑置业。但这些在港(gǎng)发展、定居意愿较大的人群，依然(rán)有望成为香港房地产市场新需(xū)求的一大主力。

同样来自内地的赵女士目前在(zài)内地和香港经营一家留学咨(zī)询公司(sī)。在她(tā)的计划里，孩子(zi)以后会在香港读书，因此买房计划原就在列。在香港特区政府推出“撤辣”措施(shī)后，这一计划被提前了。多番比(bǐ)较后，赵女士准备在大围购置一套二手房或者在启德入手一套新房。

子女(nǚ)教育以及趁低买入成为了赵女士购房的(de)重要推手。“买(mǎi)房考虑最多肯定是投资价值，虽然不能说是抄底，但价格回落到一(yī)个觉得可以出手的计算，结合(hé)孩子未来的规划，买房计划基本就落实了。”

赵女士表示，身(shēn)边有到港买房计划的人士与她的考虑(lǜ)差不(bù)多，都是前期做投资，后(hòu)期用于孩子上学。

与(yǔ)他们相(xiāng)比，白兰(lán)要显得更加谨慎。“某种程度(dù)上而言，‘撤辣’会让我更担心（香(xiāng)港(gǎng)）经济情况，会让我更怀疑买房是不是一(yī)个正确的决定。”当香(xiāng)港特区政府宣布(bù)“先免后征”时，决心要拿到永(yǒng)居的白兰就知道自己不(bù)需要缴纳这(zhè)部分税(shuì)款，也因此，对于全面“撤辣”的推(tuī)出，白兰并不敏感。

于白兰而言，最重要的影响因素还是房价(jià)，“还是(shì)有点犹豫(yù)，这个房子是要买来(lái)自(zì)住还是买来投(tóu)资？如果是投资，最重要的是房价能不能(néng)涨，这个还是取(qǔ)决于(yú)经济情况和市场信(xìn)心，但这(zhè)两点我并没有看到很积极(jí)的方向。”

一手成(chéng)交创近11年新高

从各(gè)大楼盘的交易数据来看，全面“撤(chè)辣”在(zài)短期内取得了明(míng)显成效。记者(zhě)了解到(dào)，有新开售的楼盘超购27倍；有的项(xiàng)目即便门槛较高，总价在2000-3000万港元，但也去化(huà)得很快。

根据统计，香港楼市(shì)全面“撤辣(là)”后，3月一手(shǒu)房市场录得约4170宗成交，为《一手(shǒu)住宅物(wù)业销售条例》2013年(nián)4月实施(shī)以来，近11年单月新高。

二手市场同样回温。美联物业研究中心综合(hé)土地注册处资(zī)料显示，3月二手住(zhù)宅注册量录得2701宗，较2月2219宗回升约(yuē)21.7%。同时，鉴(jiàn)于土地注册处注册个案属滞后数据，因此(cǐ)2月底财案撤(chè)辣后的楼(lóu)市表现尚未于上述3月注册量全(quán)面反(fǎn)映出来。

内地客成为了本轮香港楼(lóu)市成交复苏的主要推手之一。香港(gǎng)置业一手盘客户主任陈先生向21记者表示，最近来看一(yī)手楼盘的客(kè)户中，大概(gài)7成(chéng)来自内地(dì)。问及“撤辣”前后的情况，陈永智称变化(huà)很大，“之(zhī)前都要等拿到(dào)永居(jū)才可以减税，而(ér)拿到永(yǒng)居意味着(zhe)放弃原(yuán)来的内地户口，现在不需(xū)要这样了，内地同胞可以直(zhí)接减税置业。”

在陈先(xiān)生看(kàn)来，“香港本地的购房力(lì)已经很弱了，现在香港一手房市场面向的主要就(jiù)是内(nèi)地客户。”

需要指出的是，在全面“撤辣”之前(qián)，香港特(tè)区政府已经将买家印花税和新住(zhù)宅印花税税率减(jiǎn)半，均(jūn)从之前(qián)的15%减至7.5%。这两个税款(kuǎn)面向的对(duì)象都包括非香港永久性居民，在推出之初，这两个税款就是(shì)作为香港房产需求管理措施的一(yī)部分，藉(jí)以遏抑(yì)外来需求和减低投(tóu)资需求，从而稳定住宅物(wù)业市场。

但是，由于经济低迷(mí)、利率高企叠加流失，香港房产市场陷入了长时(shí)间低迷。如今，来自内地的刚需客与(yǔ)投资(zī)客再次“带资”进入(rù)香港房产市场。

从投资角度看，“香港的物业投资历史悠久，且租金回报率比较(jiào)可观，一般可以达到3厘(lí)（3%），CBD附近的可以达到4厘（4%）。香港作为国际金融中心，聚集了(le)一(yī)大批国际国内人才，相信较容易放租(zū)。”香港仲量联行资深董事李远峰向21记者表示。

同时，香港的租金明(míng)显高于内地城市，“如果同一笔(bǐ)钱花在香港和内(nèi)地，回报率肯定是香港高。”陈先生表示。的确，从投资属性看，香港租售比情况比内地好，但(dàn)持有成本也比(bǐ)较高。

就此，李远峰回(huí)应称，成本考虑主要看买家是否做借贷以及按揭利息情况，差饷、管理费及其他费用(yòng)占比并(bìng)不高(gāo)，结(jié)合香港法(fǎ)制健全，相信香港物业(yè)依然是不错(cuò)的长线持有资产(chǎn)。

长期(qī)复(fù)苏需要更多支撑

上世纪90年代，作(zuò)为香港经济的重要支(zhī)柱，地产业被视作“香港经济的寒暑(shǔ)表(biǎo)”；后来随着时间推移，高地价、高楼价问题逐渐成为了香港(gǎng)突(tū)出的社会问题(tí)；近几年，香(xiāng)港楼市更是陷入了(le)长期(qī)低(dī)迷。

美联物业数据(jù)显示，2023年香港楼市共推出35个全新(xīn)新盘项目，涉及单位总数14119套，于(yú)2023年共售出6740个单位，售出率约48%，不(bù)足五成。拉“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？长时间线来看，这一售出(chū)率较2022年约53%进一步下挫，较2020年的约70%更是显著下降。

在难(nán)得(dé)的购买潮以及去库存压力(lì)下，许多地产企业“以价换量(liàng)”，加速去化。有消息称，香港首富李嘉诚旗下(xià)长实(shí)集团推售的BlueCoast成本价为2.8万港元/平方(fāng)呎(1呎约等于(yú)0.093平方米），但均价仅2.19万港元/平方呎，相当于打了七八折，且比周边同类新盘便宜约6000港元/平方呎，价格优势明显。

长实执行董事(shì)赵国雄表示，BlueCoast首批属“捞底价”，考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)当前低(dī)迷的房市和竞争(zhēng)激烈(liè)的市场(chǎng)环境，这次开价“蚀少当赚”。去年“撤辣”后，香港楼市走进下一个春风里？8月，长实集团旗下的“亲海駅II”的低价促销(xiāo)也曾掀起市场热议。

如今，从3月数据看，全面“撤辣”之后(hòu)，香港楼市迎来“小阳春”。但(dàn)是(shì)，从(cóng)更长的(de)时间(jiān)坐标看，香(xiāng)港楼市仍难称复苏。

首先，库存压力仍很大。根据香(xiāng)港房屋局以及美联物业研究中心数据(jù)，截至2023年底，香港楼(lóu)盘的“货(huò)尾”（新盘销售剩余未卖出的单位）已达2.03万(wàn)套，达近20年来(lái)新高，同时，潜在新盘供应单位数创历史新高，达10.9万个(gè)单位，创有记(jì)录以来新高。

同时，楼(lóu)市走势仍未(wèi)明朗。中原地产研究部高级联(lián)席董事杨明仪4月19日表示，反映香港主要大型屋苑二(èr)手住宅(zhái)楼市走势的中原城市领(lǐng)先指数(shù)CCL最新(xīn)报146.35点，虽高于“撤辣”前的143.02点，但仍处于逾7年低位，在(zài)2017年1月底(dǐ)水平(píng)徘徊。该指数较2021年(nián)8月(yuè)191.34点历史(shǐ)高位跌23.51%，较2023年4月168.40点高位跌(diē)13.09%，而2024年则累跌(diē)0.58%。

李远峰向记(jì)者表示，“撤辣(là)”后市场的反应(yīng)很直接，入市(shì)成本降低有效刺激了成交量。但是(shì)在2018、2019年政府推出了(le)较多(duō)土地，从发展周(zhōu)期看，这两年正是项目落成的高峰期，在供过于求的情况下，房价走(zǒu)势预(yù)计会走低。

“最近新推的几(jǐ)个新盘价格整价较市场价有(yǒu)所折(zhé)让，推(tuī)低了房产指数，全年(nián)来看可(kě)能会同(tóng)比下跌(diē)。我们预计货存积压情况缓解后，指数(shù)才有(yǒu)机会(huì)回升。”李远峰同时(shí)还指出，在(zài)利息维持高位，香港经济复苏较预期缓慢(màn)的情况下，香港(gǎng)的楼价复苏还(hái)需要时间(jiān)。

长远而言，香(xiāng)港楼市该如何走进(jìn)下(xià)一个春风里？

广东省城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究员李宇嘉向21记者表示，“全面”撤辣带来的效(xiào)果肯定是正面的。“香港是自由港，物业价值的稳定非常关键，会影响到资金进出以及香港对于境内外资金、投资者的(de)吸引力。因此，当物(wù)业价(jià)值跌到一(yī)定程度，就会采(cǎi)取手段来稳定物业价(jià)值，从而稳定香港对于(yú)全球(qiú)资(zī)金的吸引力(lì)。”

在(zài)李宇嘉看来，香港过去以地产、金融行业为发展(zhǎn)中(zhōng)心(xīn)，如今这两个行业遭遇逆风，同时也出(chū)现了产业空心化趋势。在此背景(jǐng)下，“香港(gǎng)房地产价格和行业未来走势发展(zhǎn)很大程(chéng)度上取(qǔ)决(jué)于能否(fǒu)融入(rù)内地、融入大湾区，即香港(gǎng)与大湾区的互联互通、与内地城市的要素双向流(liú)动。吸引更(gèng)多的企(qǐ)业进来，如此才可以扩大市场对房地产的需求，让香港地产的复苏前景更明朗，动力更足。”

李宇嘉补充称，香港在国(guó)际规则、金融服务方面依然有很强的优势(shì)，内地企业(yè)有(yǒu)这些方面的需求(qiú)，如(rú)果能够结合起来，补充香港产业(yè)空心化的不(bù)足，那么地产发展还会有较大的发展空(kōng)间，“单靠政策难以将香港(gǎng)房地产市场稳定(dìng)下来”。

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